民法改正講義案６（賃貸借２）－大家の立場が動かない場合ありー

２　建物所有者が変わっても、賃貸人たる地位が移らないことがある

【第６０５条の２】
１　前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。

２　前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。

（１）ひとこと解説

建物の所有者が変わっても、賃貸人たる地位（＝大家としての立場）は変わらないことがあります。

（２）詳細解説

建物の所有者が変わった場合、新所有者が賃貸人（＝大家）となるのが原則です。たとえば、店子が入っているマンションを買おうと思っている人は、家賃収入を得ることが目的です。マンションを買った以上、自分が大家となって、家賃を回収したいと思うのは当然です。

しかし、マンションの譲渡人と譲受人との間で合意ができた場合には、譲渡人がなお大家たる地位を有することになりました（実質的には転貸借関係が発生することになる。）

つまり、新しい所有者が、自分で家賃を回収するのは面倒くさいと思った場合、これまでの大家に家賃回収を任せることが可能になりました。これまでの大家も家賃回収手数料をもらえるはずなので、WIN-WINなのです。

旧法では、店子・かつての大家・新しい所有者の、三者の合意が必要でした。仮に、１棟に複数の店子がいた場合、店子全員との合意が必要であったのです。仮に、店子が１００世帯あったとしたら、その１００世帯と、いちいち契約書を作り直さなければならなかったのです。
新法では、店子の合意が不要になったので、手続が簡単になったといえます。

（３）例

Ａがアパートの所有者かつ大家（＝賃貸人）で、Ｂが店子だったとしましょう。
ＡがＣにアパートの所有権を譲渡した場合、原則として、Ｃが賃貸人となります。
ただし、ＡとＣが、合意をした場合には、Ａが賃貸人のままとなれるのです。
旧法では、Ｂの承諾がなければ、Ａは賃貸人になれませんでした。
仮に、店子がＢ１～Ｂ１００という１００人であれば、１００人の同意が必要であったのです。