相続登記をしないと過料10万円？いつまでに何をすればよい？弁護士が分かりやすく解説します

Q　昨年、父が亡くなり、実家の土地建物を相続することになりました。名義はまだ父のままです。「相続登記をしないと１０万円の過料になる」と聞き、心配しています。いつまでに何をすればよいのでしょうか。遺産分割の話し合いがまとまっていない場合はどうなりますか。

A　令和６年４月１日から、相続で不動産を取得した方には、その取得を知った日から３年以内に相続登記を申請する義務が課されています（不動産登記法７６条の２第１項）。正当な理由なくこれを怠ると、１０万円以下の過料の対象になり得ます（同法１６４条１項）。
もっとも、いきなり過料が科されるわけではなく、まず登記官から催告があります。また、遺産分割がまとまっていない場合でも、「相続人申告登記」という簡易な申出をしておけば、期限内の義務を果たしたことにできます（同法７６条の３）。

【解説】

１　令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務になりました

かつては、相続で不動産を取得しても名義を変えるかどうかは相続人の判断に任されていました。その結果、登記簿を見ても今の持ち主が分からない土地が全国に増え、公共事業や災害復旧の妨げになっていると指摘されてきました。そこで令和３年の法改正（令和３年法律第２４号）により相続登記が義務化され、令和６年４月１日から施行されています（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

２　期限は「３年以内」――数え始める日に注意してください

期限は、亡くなった日から３年ではありません。法律は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から３年以内としています（不動産登記法７６条の２第１項）。

つまり、①亡くなったことを知り、②その不動産を自分が相続したと知った、その両方がそろった日が出発点です。疎遠だった親族の相続で、後になって自分が相続人だと知ったような場合は、知った時点から数えます。

３　施行日より前に起きた相続も対象です（令和９年３月３１日まで）

見落とされやすい点ですが、義務は施行日より前に発生した相続にもさかのぼって及びます。祖父母の代の名義のまま放置されている土地も対象です。法務省は、「令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります」と説明しています（法務省「相続登記の申請義務化に関するＱ＆Ａ」）。この記事を公開している時点で、期限まで１年を切っています。心当たりのある方は、まず登記事項証明書を取って名義を確認されることをお勧めします。

４　過料は、いきなり科されるわけではありません

過料は刑罰（前科がつく罰金）ではなく、行政上の秩序罰です。手続の流れについて、法務省は次のように説明しています。

「登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します。催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は、裁判所に対してその申請義務違反を通知します。その通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。」（前掲・法務省Ｑ＆Ａ）

催告書が届いた段階で登記を済ませれば、通常は裁判所への通知には至らない建て付けです。とはいえ放置してよい理由にはなりませんので、届いたら早めにご対応ください。

５　「正当な理由」があると認められる場合

正当な理由があれば、過料の対象にはなりません。法務省は、次のような場合を例として挙げています（前掲・法務省Ｑ＆Ａ）。

• 相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
• 相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

ただしこれは例示であり、個別の事情ごとの判断になります。「忙しかった」「登記が必要だと思わなかった」が当然に認められるわけではない点にはご注意ください。

６　話し合いがまとまらないときの「相続人申告登記」

遺産分割の協議が長引くことは珍しくありません。そのために期限を過ぎる事態を避けるため、義務化と同時に相続人申告登記の制度が設けられました（不動産登記法７６条の３）。①登記簿上の所有者について相続が開始したこと、②自分がその相続人であること、の２点を登記官に申し出る手続です。法務省の案内によれば、次のような特徴があります（法務省「相続人申告登記について」、同「相続人申告登記手続のご案内」）。

• 他の相続人の同意は不要で、相続人が１人でも単独で申し出ることができます。
• 登録免許税はかかりません。書面の持参・郵送のほか、ウェブブラウザ上での手続もできます。
• 申出人が相続人であることが分かる戸籍の証明書などを添えます。
• 期限内に申し出れば、３年以内の申請義務を履行したものとして扱われます。

注意していただきたいのは、これが「暫定的な措置」だという点です。法務省も、相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記の申請が必要だと明記しています。また、後述のとおり、遺産分割に基づく登記の義務までは果たせません。

７　遺産分割がまとまったら、そこからさらに３年以内

義務は一度で終わりではありません。遺産分割が成立して不動産の取得者が決まったときは、その遺産分割の日から３年以内に、結果に基づく登記を申請する必要があります（不動産登記法７６条の２第２項、前掲・法務省Ｑ＆Ａ）。

相続人申告登記で最初の期限をしのいだ方も、その後に協議がまとまればあらためて登記が必要です。「申告したから、もう大丈夫」と誤解されないようご注意ください。

８　令和８年４月からは、住所・氏名の変更登記も義務になりました

同じ改正法により、不動産の所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化され、令和８年４月１日から施行されています。期限は変更があった日から２年以内で、正当な理由なく怠った場合は５万円以下の過料の対象になり得ます（不動産登記法１６４条２項）。

こちらも施行日前の変更が対象に含まれ、経過措置として令和１０年３月３１日までに登記をする必要があるとされています。あわせて、あらかじめ一度申出をしておけば法務局が住所等の変更を確認して登記を行う「スマート変更登記」の運用も始まっています（法務省「住所等変更登記の義務化について」）。相続登記の後に引っ越された方は、セットで確認しておくとよいでしょう。

９　最後に

相続登記そのものの手続は司法書士の先生の業務でもあり、相続人の間に争いがなく必要書類がそろっているケースでは、比較的スムーズに進むことが多いと思われます。

一方で、遺産分割の内容が決まらない、相続人の一部と連絡が取れない、遺言の有効性や遺産の範囲に争いがあるといった場合は、その前提の問題を解決しなければ登記に進めません。こうした場面では、弁護士へのご相談が解決への近道になることがあります。まずは登記簿の名義と、ご自身の期限がいつになるかを確認するところから始めてみてください。

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※本記事は一般的な法律解説であり、個別の事案についての法的助言ではありません。具体的な事案は弁護士にご相談ください。

浅井裕貴弁護士（静岡県弁護士会）

静岡市清水区出身の弁護士。一橋大学・中央大学法科大学院卒業、静岡県弁護士会所属。ネットの誹謗中傷・発信者情報開示請求（意見照会・トレント対応を含む）、相続・遺言、交通事故案件に注力。基本情報技術者の知見を活かし、IT・インターネット分野の法律問題に対応している。

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